검단제일풍경채 4차 청약 분석 (10/27 공고, 11/6 청약)

안녕하세요. 넘쳐나는 정보의 호수 속에서 돈 되는 정보만을 모아서 최소한의 비용으로 최대의 효과를 낼수 있는 방법을 알려 드리는 황박사의 정보연구소입니다. 오늘은 요즘 급격히 상승하고 있는 검단지역의 제일풍경채 4차을 청약공고가 나오니 전에 간단하게 분석을 해보겠습니다. 사전 분석을 통해 청약의 가치를 파악 후 공고 후 나오는 가격과 가치를 비교하여 청약 여부를 결정하시면 되겠습니다. 여느때와 같이 입지/세대/시세/청약 순서로 분석해 드리며, 현재까지 오픈된 정보를 기반으로 최대한 자세한 정보를 공유해드리겠습니다. 그럼 시작해보겠습니다.

청약 정보 사이트

 

https://jeil-gd4.co.kr/

제일풍경채 검단Ⅳ

 

 

관심고객등록 이벤트가 시행 중입니다. 아직 여유가 좀 남았으니 우리가 이런걸 놓칠 순 없죠. 관심 고객 등록 하시고 스타벅스 아메리카노 기프티콘 받으세요. (관련 링크 --> https://jeil-gd4.co.kr/html/sub5/sub1.html)

 

 

입지 분석

 제일풍경채4차는 인천 1호선까지 1.4km가 떨어져 있어 (도보 21분) 안타깝게도  전철역과 역세권의 입지를 갖지는 못했습니다. 하지만 대중교통의 환승시스템을 이용할수는 있고, 자차를 이용하면 김포한강로를 통해 마곡, 발산까지는 40여분 여의도까지 대략 1시간 내외로 이동이 가능합니다. 또한 단지 바로 근처 초/중학교가 위치해 있음이 장점으로 볼 수 있습니다. 하지만 최근 높은 경쟁률로 청약을 마감했던 검단 웰카운티 (AA16)와 비교하면 아무리 좋게 봐도 입지적 장점은 없다고 볼 수 있습니다. 

 

그래서 인지 홈페이지 들어가면 첫 화면 부터  분상제와 입주전 전매 가능함을 광고하고 있습니다. 반드시 완판을 하고 말겠다는 의지가 보입니다. 이런 상황에서 완판이 되려면 초기 청약 금액은 상당히 낮아야 됩니다. 시세 분석에서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

인천 1호선까지 도보 거리

단지 앞 불로 중학교

한 블럭 건너 인천목향 초등학교

견본주택위치는 아래와 같으며 10월 오픈을 목표로 현재 준비중입니다.

 

세대 분석

 

각 평형에 따른 단지 세대 정보는 향후 업데이트 하도록 하겠습니다.

 

 

시세 분석

 

현재까지 인근의 마감된 입주 예정의 아파트를 기준으로 호갱노노 사이트를 참고하여 시세를 분석해 보도록 하겠습니다.

- 인천검단AA21 안단테 (2025/6월 입주예정, 1224세대) : 84㎡ / 4.35억 

- 제일풍경채 2차 (2025/4월 입주예정, 1734세대) : 84㎡ / 4.7억 

- 힐스테이트검단웰카운티 (2025/1월 입주예정, 462세대) : 99㎡ / 5.4억 

 

아직까지 입주 일자가 정확하게 나오지는 않았지만, 2025년부터 본격적으로 입주가 시작하게되면 인근 아파트대비 브랜드 가치나 입지에서 상대적으로 낮은 제일풍경채 4차는 경쟁력을 갖기 위해서는 초기 청약금액을 상당히 낮게 잡아야 될 것이라 예상됩니다. 

 

청약 분석

청약일정

 

- 모집공고 : 10/27

- 특별공급 : 11/06

- 1순위 청약 : 11/07

- 2순위 청약 : 11/08

- 당첨자 발표 : 11/15

 

지역별로 청약 저축 예치금액이 차이가 있는 것은 모두 알고 계시죠? 금액이 부족해 청약을 신청도 못하는 사태가 일어나지 않도록 반드시, 꼭 금액 확인 하시고 지금이라도 충분한 금액을 만들어 놓으시길 추천드립니다. 언제 어느 평형에서 로또가 터질지 모르니까요.

입주자 저축 예치금액

 

특별공급 공통사항

 

일반공급 공통사항

 

당첨자 선정 방식

 

 

황박사 총평 및 전략

 

 아직은 정보가 너무 적습니다. 크게 보면 84와 110 이렇게 2가지 평형이 있다는것과, 입지가 그렇게 매력적이지 않다는것, 그리고 전매가 가능하다는것입니다. 전매가 가능하다는 조건은 실거주수요외에 투자수요를 불러오고 싶어하는 즉 분양가를 조금이라도 높게 잡고싶은 시행사의 눈치싸움이 살짝 엿보이네요. 하지만 지금의 소비자는 똑똑해졌습니다. 이유 없이 높은 분양가는 쳐다도 안보고 미분양을 만들어 버립니다. 

 

 아무리 찾아봐도 아직까지는 제일풍경채 4차의 경쟁력있는 장점을 찾지 못했습니다. 물론 분양을 한 뒤에는 인플레이션 만큼의 아파트 가격 상승을 기대할 순 있지만, 초기 완판을 위해서는 분양가를 낮게 잡아야 할 것입니다. 역세권으로 볼수 있는 제일풍경채 1차와 힐스테이트검단 웰카운티의 국평 분양가를 기준으로 잡았을때 3억 후반대 또는 4억 초반대의 분양가를 예상합니다. 아무리 요즘 분양 시장이 불타오르고 있다고 하더라도 4억 초의 분양가로 나온다면 (4.1~4.3억) 완판은 커녕 관심을 받기 어려울 것입니다. 예전과 다르게 이제는 묻지마 청약, 투자 청약이 아닌 실수요자 중심의 청약으로 방향이 잡히고 있습니다. 이런 사항을 분양사에서 충분히 고민하시고 충분히 경쟁력 있는 분양가를 제공해 주시길 바랍니다.

 

오늘도 감사드리며 수고많으셨습니다. 황박사의 정보연구소는 다음에는 좀 더 효율적으로 돈 모으는 정보를 준비해오겠습니다. 

정보커뮤니케이터 황박사는 정보를 사랑하고 연구하는 사람입니다.

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