안녕하세요. 넘쳐나는 정보의 홍수 속에서 돈 되는 정보만을 모아서 최소한의 비용으로 최대의 효과를 낼수 있는 방법을 알려 드리는 황박사의 정보연구소입니다. 오늘은 강남의 알짜지구 문정동 힐스테이트e편한세상 청약 분석입니다. 최근 많은 청약지역과 다르게 투기과열지구의 청약인 만큼 여러차례 연장되었고, 또한 고민해야할 항목들이 많이 늘어났습니다. 당연히 전매제한과 실거주 의무는 깔고 들어가고 있지만, 분양가가 예상보다는 높지 않게 나왔습니다. 그럼 시작해보겠습니다.
청약 정보 사이트
http://www.hillstate-elife-mj.co.kr/grand/index.asp
힐스테이트 e편한세상 문정
모두가 꿈꾸던 송파를 크게 누리다
www.hillstate-elife-mj.co.kr
청약 분석
청약일정
- 모집공고 : 11/3
- 특별 공급 청약 : 11/13
- 1순위 청약 : 11/14
- 당첨자 발표 : 11/33
- 입주시기 : 2024년 9월 예정
입주자모집공고
청약 자격
- 입주자모집 공고일 서울특별시 거주자 및 경기도 지역에 거주자
- 1순위 청약 조건
세대주 / 무주택 또는 1주택 소유자 / 5년 이내에 다른 주택에 당첨되지 않은자
- 모집 공고일 기준 현재 서울시에 2년 이상 계속거주하고 있는 자 우선 공급
- 전용면적 60㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
- 전용면적 60㎡ 초과: 가점제 (70%) 및 추첨제 (30%) 적용
- 청약을 위한 예금 예치금액
분양가
총 1,265세대 중 299세대일반 분양
- 49A : 7.65억 (72세대)
- 49B : 7.53억 (112세대)
- 59A : 8.88억 (21세대)
- 59B : 8.84억 (43세대)
- 74A : 10.58억 (6세대)
- 74C : 10.86억 (6세대)
- 74D : 10.91억 (19세대)
- 74E : 10.84억 (17세대)
- 74F : 10.84억 (3세대)
공급 금액 일정 : 계약금 10% + 중도금 (50%) + 잔금 (40%)
- 발코니 확장 공사
입지 분석
교통 측면
학군 측면
서울 특별시 학군 상위 25%인 보인중학교, 보성중학교, 가원중학교, 송례중학교 등이 인근에 위치하고 있으며 문정고등학교, 문현고등학교 등 초등학교부터 고등학교까지 우수한 학군이 인근에 위치해 있습니다.
환경 측면
세대 분석
사업 개요
평면 정보
마감재리스트
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힐스테이트 e편한세상 문정
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동호수 배치도
시세분석
문정 힐스테이트e 편한세상 ( 2024년 9월 입주 예정, 1,265세대) 74㎡ / 분양가 10.84억
- 문정래미안 (2004년 9월 준공/1,696세대) : 84㎥ 13.45억 (2층/ 23.9.08)
황박사 총평 및 전략
드디어 모두가 그렇게 기다리던 문정이 떴습니다. 전반적인 분석을 시작하기 전에 분양 조건과 분양가를 다시 한번 면밀하게 살펴 보겠습니다.
분양조건
- 전매제한 3년
- 거주의무 입주 후 2년
- 재당첨 제한 10년
- 분양가 상한제 적용
- 서울 2년 이상 거주자 우선 공급
- 투기과열지구
분양가
- 49A : 7.65억 (72세대)
- 49B : 7.53억 (112세대)
- 59A : 8.88억 (21세대)
- 59B : 8.84억 (43세대)
- 74A : 10.58억 (6세대)
- 74C : 10.86억 (6세대)
- 74D : 10.91억 (19세대)
- 74E : 10.84억 (17세대)
- 74F : 10.84억 (3세대)
분양가 입장에서 한번 살펴본다면 문정동 인근을 가보신 분들은 아시겠지만, 살기 좋고 교통 좋지만, 구축들이 모두 모여있는 곳입니다. 문정 힐스테이트를 시작으로 인근 단지들의 재개발이 시작되니 입주 후 2~3년 뒤는 지금 보다 휠씬 더 좋은 환경으로 구축 되리라 예상됩니다. 분양가 비교 단지는 인근의 가장 유사한 문정래미안으로 잡았습니다. 84㎡ 기준 최근 거래 내역 금액이 13.45억 이를 단순 74 ㎡로 환산하면 11.85억이 됩니다. 하지만 문정래미안은 2004년 9월에 준공된 무려 20년차 아파트 입니다. 20년차 아파트 시세가 11.85억인데 2023년에 분양하는 아파트가 10.84억이라면, 아무리 보수적으로 접근한다해도 청약에 당첨되는 순간 1억은 이상은 기본 수익으로 생각하셔도 됩니다.
그렇다면 분양조건에서 살펴보면, 아무래도 서울 2년 이상 거주자 우선 공급이 걸립니다. 안타깝게도 사실상 서울 거주가 아니면 이번 문정 힐스테이트e편한세상은 당첨이 어렵다고 예상합니다. 전매제한과 거주의무는 실수요를 위해 청약을 하시는 분들에게는 최고의 옵션이 될 것이며 투자를 위한 분들은 한번 더 고민하게 만드는 조건입니다. 마지막으로 세금을 한번 더 봐야 합니다. 투기과열지구로 인해 2주택자 이상인 경우 취득세가 8%입니다. 10.84억에 8%는 무려 8.67천만원이죠. 게다가 양도소득세 부분도 고민해야 합니다. 비과세 혜탹을 받기 위해서는 반드시 거주도 해야 합니다. 그렇다면 청약을 해야할까요? 실수요를 위한 청약은 언제나 옳기 때문에 지금부터 자금 계획을 면밀하게 세우시길 바랍니다. 투자를 위한 청약을 고민해 본다면, 실거주에 대한 제한 사항을 해결할 수 있다면 의미가 있다고 예상하고 있습니다. 이 타이밍에 정부에서 그렇게 말하던 실거주의무를 풀어준다면 불타는 청약 시장에 다시 한번 힘을 실어 줄 것입니다. 그럼 청약 도전하신분들 모두 당첨되시길 바라며 황박사의 정보연구소였습니다.
마지막으로 홍보 영상링크 드립니다.
https://www.youtube.com/watch?v=pSSSnSCAbhA&t=3s
https://www.youtube.com/watch?v=GBzUFTbVIIY&t=1s
https://www.youtube.com/watch?v=okjihVNM7DE
https://www.youtube.com/watch?v=XlS0T-56hOM
오늘도 감사드리며 수고많으셨습니다.
정보커뮤니케이터 황박사는 정보를 사랑하고 연구하는 사람입니다.
Linkedin: https://kr.linkedin.com/in/chuljin-hwang
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