안녕하세요. 넘쳐나는 정보의 호수 속에서 돈 되는 정보만을 모아서 최소한의 비용으로 최대의 효과를 낼수 있는 방법을 알려 드리는 황박사의 정보연구소입니다. 오늘은 김포 고촌센트럴자이 1.입지/2.세대/3.시세/4.공고의 측면에서 분석을 해보겠습니다. 최근 강서와 김포 구래동 쪽으로 미팅을 다니다 보니 한창 공사가 진행되고 있는 고촌센트럴자이 부지를 자주 마주치곤 합니다. 국평 (84㎥ ) 기준 8억의 분양 가격으로 한창 논란을 겪었던 곳이기 때문에 추가적인 프리미엄이 무엇일까 중간 중간 확인을 해보고 있는데요. 아직까지 이렇다할 정보가 없습니다.
https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2023/10/16/6YSWOC7RXBEJNEOWQ2XFPUYKRA/
[르포] “김포 구도심이 8억 원?” 역세권도 아닌데 ‘헉’ 소리 나는 분양가[고촌센트럴자이]
르포 김포 구도심이 8억 원 역세권도 아닌데 헉 소리 나는 분양가고촌센트럴자이 대중교통 불편·인프라 부족 감수해야 옆 단지는 6억 원대... 분양가가 성패 결정할 듯
biz.chosun.com
현재까지 나온 정보등을 종합해 청약 가격을 예측해보고, 추가적으로 프리미엄이 나올 수 있는지 분석해보도록 하겠습니다. 그럼 시작해보겠습니다.
청약 정보 사이트
힐스테이트 수원파크포레
힐스테이트 수원파크포레│수원시 권선구 서둔동 213-10번지 84㎥A/B, 113㎥ 총482세대 10월오픈예정
the-housing.co.kr
청약 분석
청약일정
- 모집공고 : 10/19
- 1순위 청약 : 10/31
- 당첨자 발표 : 11/7
- 입주시기 : 2024년 6월 예정
입주자모집공고
추후 업데이트
청약 자격
- 입주자모집 공고일 현재 김포시에 거주하거나 수도권(경기도, 서울특별시, 인천광역시) 지역에 거주하는 자
- 김포시 거주자 우선 공급
- 전용면적 85㎡ 이하 : 가점제 (40%) 및 추첨제 (60%) 적용
- 전용면적 85㎡ 초과: 추첨제 100% 적용
- 청약을 위한 예금 예치금액
분양가
총 1,297 세대 일반 분양
- 63 : 미정 (79세대)
- 76A : 미정 (117세대)
- 76B : 미정 (522세대)
- 84A : 미정 (386세대)
- 105 : 미정 (161세대)
입지 분석
교통 측면
학군 측면
환경 측면
세대 분석
사업 개요
모델하우스
동호수 배치도
추후 업데이트 예정
시세분석
추후 업데이트 예정
황박사 총평 및 전략
아직까지 분양가격이 나오지 않았기 때문에 고촌 센트럴자이의 분양 조건와 주변 아파트의 시세를 기준으로 분양가를 예측해보겠습니다.
1. 분양조건
- 전매제한 6개월
- 거주의무 없음
- 중도금 60% 이자 후불제
2. 주변 시세
- 캐슬앤파밀리에시티 2단지 (2020년 2월 준공/1,827세대) : 84㎥ 6.39억 (16층/ 23.10.07)
3. 분양 평수
- 63 : 미정
- 76A : 미정
- 76B : 미정
- 84A : 미정
- 105 : 미정
분양 조건에서 투자수요를 이끌어 보겠다는 향기가 강하게 납니다. (전매제한이 6개월, 거주의무 없음의 조건) 만약 분양가 예측을 위해 "내가 시행사라면 분양가을 얼마나 잡을까?" 고민을 해봅니다. 입주일 기준으로 보면 약 3년 전에 입주한 비슷한 규모와 조건의 캐슬앤파밀리에시티 2단지가 최근 6.39억에 매매가 진행되었습니다. 즉 이번에 분양될 84㎥타입의 초기 분양가는 연식만 고려해봐도 최하 7억으로 잡을 수 있습니다. 게다가 자이만의 가치가 최근 들어 아파트의 가격을 크게 변화 시키는 브랜드 프리미엄으로 작용할 수 있습니다. 그렇다면 시행사는 최대한의 수익을 얻으며 완판을 노려보고 싶기 때문에 분양가격을 7.2~7.3억 수준으로 맞추려 할 것입니다. 좀 더 욕심을 내고 홍보를 적극적으로 한다면 7.6억까지도 고민해 볼 수 있겠습니다.
그러나 투자자 입장에서 7.3억의 분양가를 바라보면 역시나 고민이 됩니다. 아파트 가격은 인플레이션의 영향으로 시간이 지나면 반드시 오릅니다. 그렇기 때문에 실수요자 입장에서 적당한 시기에 적당한 가격으로 구매 후 그냥 살고 계시면, 가격 변동의 시기를 지나 어느 순간 올라가 있는 아파트 가격을 확인하실 수 있습니다. 하지만 투자자 입장에서 살펴본다면, 고촌 센트럴자이는 아직까지는 물음표가 큽니다. 역세권도 아니고, 인근 상권이나 교육권이 발달하지도 않았고, 교통의 요지도 아닐뿐더러 호수나 공원을 안고 있는 형태도 아닙니다. 그렇기때문에 단기적인 투자 수익을 기대할 수 있으려면 분양가격이 낮아야 합니다. 그래야 투자수요를 이끌어 올 수 있습니다. 7.3억 이하로 분양가가 나오길 기대하며 황박사의 정보연구소 였습니다.
마지막으로 홍보 영상보시고 가시도록 하겠습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=aAtrSk272PY&t=1s
오늘도 감사드리며 수고많으셨습니다.
정보커뮤니케이터 황박사는 정보를 사랑하고 연구하는 사람입니다.
Linkedin: https://kr.linkedin.com/in/chuljin-hwang
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